不動産投資の結果

管理会社の担当者がプロとしての意見を述べれば、組合員全体の意向はそのまま彼の発言になびいてしまう。

正義感あふれる前向きな担当者から、「これはもう、今後滞納者が続出しないための見せしめとして、裁判でもなんでもとことんやるべきですよ」といわれれば、そうかもしれませんね、ということになる。 ところがこれがまったく逆に、自分の仕事をとにかく増やしたくない怠惰な担当者から、「裁判なんて結局はおカネと労力の無駄ですからね。
こんな程度の滞納金は会計上、損金で処理しちゃったほうがはるかに利口ですよ」といわれればこれまた、そうですよね、ということになってしまうのだ。 その言葉の裏に臆された彼の本音が、「ただの仕事なんて引き受けられるか」とか、「苦手な業務は極力回避しないと」であっても組合員は気づきはしない。
管理者である理事長はじめ管理組合員全員が無関心で、管理会社が怠慢だと、の間にか時効が成立してしまったというようなケースもある。 管理費請求権は民法の第一六九条にある定期給付債権である、というのが一般的な解釈だ。
普通の債権については同法の第一六七条にあるように時効は一O年ということになる。 ところが定期給付債権ということになると、その時効はわずか五年に縮まってしまう。
管理会社の各担当者に聞いてみると、滞納している住戸があるマンシヨンの場合、現実には六年や七年溜めっぱなしというのは珍しくないという。 まして五年などという期間は、アッという間に過ぎてしまうというのが現場の意見なのだ。
それでは時効をストップさせるには、どういう手段があるのだろうか。 大きく分けて方法は三つある。
一つは法的な手続きを踏む方法。 訴訟を起こすなり、支払督促を申し立てるなりすれば時効は中断される。

また、滞納者本人に「滞納している」という事実を認めさせることができれば、それでも時効はストップする。 債務があるという事実を明記した書類に滞納者から署名捺印をもらえばよいわけだ。
そしてもう一つの方法は、内容証明によって督促するという方法である。 実際にはこれが一番現実的な方法といえるだろう。
裁判を起こすほどの予算も労力も時間も使いたくない、そうかといって滞納者に「おっしゃるとおり、私は管理費を滞納しています」というような書類に署名させるなど不可能に等しいからだ。 そこで一般的な時効中断の手段がこの内容証明による督促ということになる。
ところが世間一般に誤解されているのは、内容証明を出しさえすれば、それで自動的に時効はストップするものと思われていることだ。 「内容証明を出してありますから、まちがっても時効になることはありませんよ」このような管理会社の担当者のアドバイスを鵜呑みにしていると、思わぬ落とし穴に落ちる可能性もある。
というのは、内容証明郵便はそれだけでは時効中断の効力はなく、出してから半年以内に支払督促よりももっときつい法的手段、たとえば正式裁判であるとか差し押さえであるとか、こういう手段に訴えて初めて時効は中断されるのである。 内容証明を事務的に毎月出しているから時効にはならないと誤解していると、いつの間にか取り返しのつかない事態に陥ることになる。
やっとめでたく裁判所から強制執行できるという債務名義を得たとしても、すんなり滞納金を回収できるとはかぎらない。 相手が払いたくても払えないというような人であると、せっかくの裁判所のお墨付きもたちどころに色あせてしまうのである。
強制執行となると、まずはなにを差し押さえるか、ということになる。 一般的なのは相手の給料を押さえる方法だ。
滞納者の中には、こういう事態に自分が追い込まれていることを会社には知られたくないという人も多い。 事実、相手が名の通った会社のサラリーマンだったりすると、この方法はできめんに効果がある。
ところが管理費を滞納するような人は、えてしてそういう社会的地位など関係ないという人が多いのだ。 いまの時代、社会的地位どころか、それこそ現在失業中だから給料そのものがないという人だって珍しくはない。

そうなると差し押さえるものはマンションそのもの、もしくは家財一式ということが考えられる。 ところがこれも実は有効な手段とはいえないようだ。
けいぽいけいら仮にマンションを競売にか砂たとして、それを落とす人が現れれば、たしかに競落に人がカネを払うことになる。 管理費等は先取特権という債権の性格上、そのカネから優先的に債務を弁済してもらえる権利を持っている。
滞納者が他に借金をしていたりしても、そういう一般債権に優先して回収することができるのだ。 ところがこの先取特権も実は無敵ではない。
というのは、そのマンションに抵当権や質権が登記されていると、こういう権利には後れてしまうのである。 今のご時世、競売でなくて任意に売却したとしても購入したときの値段を大きく下まわる価格でしか処分できないというケースがほとんどである。
そうなると購入時に設定した抵当権が結局はずせないというようなマンションが続出しているのだ。 競売価格は任意で売却する場合の実勢価格よりも、さらに相当安くなることは目に見えている。
とどのつまりが、抵当権者でさえ債権回収がおぼつかないということになるだろうから、いくら先取特権があったとしても滞納管理費にまわってくるカネなどありはしない、ということになる。 結局、なんのことはない、請求する相手が今度は競売で落とした相手に変わるだけなのだ。
だいたい、競売で落としてくれる人が現れたらそれだけでも儲けものだ。 不動産はまだ下がるのではないか、という気分が蔓延している以上、およそ一年以上前に価格設定された競売価格に飛びつくような人はそうはいないというのが現実なのだ。
それでは不動産は諦めて動産である家財一式を押さえるかというと、これがそれこそ二束三文にもならない。 一般的には差し押さえの手続きにかかる費用分もそこから捻出できないというのが、動産に対する強制執行の内情なのである。
実に回収できるかどうかはまた別の問題として、月日がたつて理事長が改選されようと、理事会内部のメンバーが一新されようと、規則は規則として違反者に対して断固とした態度でのぞむ、という統一された方針が組合員全員に浸透していないと、どこかで暖昧な結論でお茶を濁す結果となるだろう。 「カネなんぞ取られてたまるか」と必死に自分のフトコロを守ろうとする滞納者に対して、「そこが根本的にまちがっている。
滞納金はわれわれみんなの財産の一部なのだ」という気概がなければ、本来、勝てる争いにも負けてしまうだろう。 義務違反者は見過ごさないということが、自分たちの財産を守ることにつながるのだという認識の統一が不可欠なのである。

マンション全住戸の管理費の滞納状況について、営業マンに細かに調査報告させる。 管理規約に、管理費等の滞納に関して遅延損害金等のペナルティー条項がきちんと記載されているか、営業マンに確認させる。
滞納者へのペナルティの課し方や、どこまで厳しく督促しているか、実態について営業マンに調べさせる。 「建築条件付き宅地売買」ほど、世間で過大評価されている不動産取引も珍しい。

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不動産投資やその他の文章の作成では、すごく難しい言葉を駆使していて、こんな不動産投資の言葉を使いこなすのはある種の特殊能力ではと思ってしまいます。